2026-09-12

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9月10日阿里拍卖上，重庆江津德感街道东方红家属一区8幢1-6号开拍。 60.23平方米的步梯房，在1楼，两间卧室都够用，已经装修过，被执行人还在里面住。 起拍5.7万，2个人报名，10次出价，最后6.6万落槌，单价按建筑面积算下来1096元/平方米。 这套房不是第一次挂网。 2024年拍过三次，当时小区还没做外墙改造，按11.32万、9.622万等不同价位先后上拍，三次都没有人报名。 流拍以后停了一段时间，今年8月重新走流程，先按7.1万起拍，再按5.7万起拍，同样没人报。 到9月10日这一场，价格降到5.7万起，才有人接。 房子建成于1990年，混合结构，套内51.61平方米。 步梯1楼的好处是不用等电梯，老人进出、搬东西都省事；公摊小，室内显得比60平更大。 外墙后来统一重新喷过涂料，图片里比老工业区家属院的样子新一些，但房龄和户型摆在那里，适合自住，不适合按新房标准看。 位置是这台低价的最直接原因。 东方红家属一区在临峰山郊野公园东部，叫东方红村一带，离重庆中心城区远，离江津城区中心也远。 周边是老工业底子，东方红市场就在附近，重庆江增船舶重工、中冶赛迪装备、重庆齿轮箱这些厂都在片区内。 长期在德感这边上班的人，买这套房是解决“下班回来别再租房”的问题；在主城上班、每天往返的人，要先算通勤时间再决定。 土地性质是这套房最容易被忽略的一项。 公告写得很直：土地使用权类型为划拨，不是国有出让，评估价只算划拨土地和建筑物价值，不包含土地收益金。 成交以后如果要转出让，按渝建住保〔2023〕2号等规定补缴土地收益等价款，这笔钱由买受人出。 重庆划拨转出让的一般规则，是按申请时点的出让土地使用权正常市场价，减去划拨土地使用权价格，差额作为应补地价款；具体落到这套房多少，要看土地面积、用途、级别和受理时评估，不按成交价6.6万直接套比例。 6.6万之外还要留其它账。 水、电、气、物业费欠多少，公告要求竞买人自行到相关部门了解；现场勘查没掌握到的欠费，交付时按实际收。 被执行人现在自住，成交后涉及交房和腾退，法院按现状处理，不保证某天某点一定搬空。 买之前去小区物业、邻居、社区各问一遍，比只看拍卖页更管用。 同片区横向看，这套60平能拍到千元级单价，和“老家属院+划拨+远郊+多次流拍”四条叠在一起有关。 换成江津几江等区域的其他划拨住宅司法标的，也会标注土地划拨、过户前核转让成本、欠费自理，但起拍和评估会随地段、面积、房龄重新定；德感内部不同小区、不同楼层、出让和划拨之间，价格不是一个逻辑。 报名人数只有2人，说明低价已经足够吸引人，也说明多数人仍在观望。 观望的不是面积，是后续成本是否可控。 按6.6万准备资金、不考虑土地收益和欠费，最后实际支出会高于挂牌成交价；提前到江津不动产登记、税务、规自窗口问一次划拨转出让口径，再把水电气物业欠费核实清楚，出价才不被动。 东方红这一片原本就是厂区家属区，买来住的人，重点看三件事。 到江增、中冶赛迪装备、重齿的上班距离能不能步行或短驾解决；1楼两房是否满足一家长期自住；划拨转出让的补差会不会超出自己的现金预算。 三件事都核对过，6.6万才是真便宜；任一项核不清，低价只是挂牌数字。 拍卖页面之外还有一层信息差。 2024年三次流拍时小区没改造，外墙还是老样子；后来改造重新上拍，起拍从11.32万、9.622万一路降到7.1万、5.7万，最后6.6万成交。 价格下行不是房子突然变好，是改造、降价、起拍预期、土地成本、腾退风险一起重新定价。 看这类法拍，别只截“60平6.6万”这一行，往前翻五次公告，能少踩一半坑。 特别