2026-09-20

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本周五，住建部释放出重磅信号，我国房地产进入存量时代。 一旦做了这样的定调，那么可以预见到的，就是未来操盘手的规划，也会围绕这个定调来，而现房销售只是规划之一。 这个怎么理解？ 说一个正好在三年前发生的事情，2023年9月初，在京沪首次放松楼市政策后（认房不认贷），腾讯的运营找我约稿，说政策后市场分歧较大，很多房东趁机提价。让我写篇文章，帮助大家避坑。 文章之后被运营推送到腾讯新闻APP的首页，上线2小时阅读量就到了10万左右。 因为知道政策之后就是卖点而非买点，所以我给文章标题起名，“现在不卖房，可能会后悔”（见上图红框），以帮助读者们逃顶或避坑。 但这一判断，除了来自数据上的分析，还有一部分就是来自操盘手的定调。那就是2023年7月底，给出的“房地产市场供求关系发生重大变化” 的定调。 所以，后续的一系列放松限购限贷的政策，都是为了适配“供求关系发生重大变化”而诞生的。 是因为在2023年的时点，供求关系从供不应求变为了供过于求，所以要放松限购限贷等限制需求的政策，以适配供过于求的新形势。 所以，这些并不是为了拉房价，而是为了托底，因此，2023年7月定调之后，我们的数据分析就和操盘手的定调达成一致。7月之后变为确定性卖点。 所以，我在北京的房子，也是在2023年8月卖出的， 知识星球的同学可以查看下2023年11月我发在星球精华区的卖房记录全文，有这次卖房的全记录，卖房谈价技巧以及心理博弈技巧的分享。 那么，回到本次定调，什么是存量时代？ 二手房销售占比超过50%，就称为存量时代。 而在2020年，二手房销售占比还只有27%。 既然到了存量时代，新房销售占少数，那么以前为了增量时代而实行的计划，就要发生改变。 比如，为了提升供应速度而采取高周转的期房制度会退出历史舞台，现房销售则是大势所趋。 再比如，供地计划会逐步压减数量。以上海为例，十五五规划中，新房供地面积比十四五规划减少了两三成。 那么，这些举措，会推动房价上涨吗？ 不会！ 是因为房地产进入了存量时代，所以要推动现房销售，要减少新房供应以适配新形势，而不是相反。 就像3年前，是因为房地产供求关系发生了重大变化，所以要放松限购限贷。但放松政策本身，并未改变楼市的下行趋势，只是放缓了节奏。 最近在知识星球，因为现房销售而导致焦虑的星友不少，这是因为各个主播和中介都会把结论诱导到房价上涨。 他们不说结婚人数相比10年前下降了50%，也不说出生婴儿数 相比10年前 下降了50%，而结婚和生育这些都是住房需求主力。 在完全不提需求端下降50%的情况下，供给端下降个30%（比如上海十五五供地计划），他们就说这个要推动房价上涨了。 只说供应数据而选择性忽略需求数据，这个和2023年说放松限购限贷会导致房价上涨，又有什么区别？ 所以，请大家注意，本次定调一定会带来未来一系列的政策适配，自然也会引发很多中介和主播对于新的适配政策的解读，但因其利益站位，大概率会解释为拉涨房价。所以大家未来遇到类似的解读可以注意一下，别焦虑，也别被诱导就行了。 对于房价触底，我们有单独的数据分析方法，在数据未给出确定的触底信号前，大家不必焦虑。 说完了房地产存量市场的定调，我希望大家能进一步思考一个问题。为什么很多人会焦虑？ 因为害怕损失。 无论是房产上涨没买房导致踏空的损失，还是房产下跌没卖房导致亏损的损失，都会让大家焦虑。 但我们知道，财富本身并不会消失，只会被转移。所以， 如果我们把视角放在一个更高的维度，比如持续的寻找这个财富转移的目的地，我们就会从根本上解决焦虑。 举个例子，如果你2023年没有看到我的文章，错过了楼市逃顶，现在，还有什么方法能追回损失吗？ 答案是有的。那就是追踪财富的转移地。 而这遵循财富守恒原理（暂不考虑生产效率的提升）： 一方的支出，是另一方的收入，一方的负债，是另一方的资产。 试想，如果你2023年加杠杆在京沪楼市高位买了房，你负债了，谁得到了资产？ 如果买的是二手房，那么负债所创造的货币，就转移给了高位逃顶者； 如果买的是一手房，那么大部分钱就变成了土地出让金，而这又会被拿去做大基建，变为大桥，公路，水电站，铁路等等。 从资金流视角去看，则是你通过债务凭空生成了一笔货币（根据现代货币学，负债就是货币创造），这些货币作为土地出让金被用来购买基建工人的劳动，变为了大桥，公路等基建。而后工人再用赚来的钱 在未来 购买你的劳动，你付出劳动赚回这些钱后还贷，而后货币消失。 本质，就是跨越时间的劳动交换。操盘手用你未来的劳动承诺（负债），去交换了工人的劳动，而工人劳动则凝结为资产，资产在未来可换取他人劳动。 以上是资金流从借款到还款并驱动各群体劳动的全过程。 你加的杠杆，需要每月付出劳动赚取现金流付出，所以叫负债。 而高速公路可以每月收高速费，水电站可以每月收电费，这些费用来自