2026-10-03

4529

最近在一线有个非常深的感受： 500万以上的房子和500万以下的房子有着明显的分界线。 这个月参加了好几场500万总价以上的卖房谈判，失败率非常高。 反而是500万以下的房子，成单率非常高。 不管是卖房还是买房。 我自己的朋友，在卖普陀中环大概800多万的房子。 最近听他说，已经半年了，一点进展都没有。 就好像上海楼市有张隐形的结界。 不管你愿不愿意承认，它就在实际发挥作用。 上海的房子上了500万，它就是很难卖。 多出来的竞争对手 很多人还没意识到，当你的预算跨过500万这条线，你在上海楼市的游戏规则就全变了。 500万以下的市场，是“内战”。 你的对手主要是同小区、同板块的邻居们。 大家房子都差不多房龄，差不多户型，拼的就是谁更急用钱，谁的价格更狠。 就像打牌，大家手里的牌面差距不大，最后赢家要么是最能扛的、要么是最想跑的人。 500万以上，现在要面对“开挂”的新房。 你就想，如果一个买家现在在二手市场看了一堆房子，但找不到很完美的选项。 要么是装修好点但户型不行，要么户型还行但是小区太老了…… 这时候，如果中介带买家去看了预算范围内的新房： 外立面铝板石材，得房率高一大截，小区还有会所园林景观…… 你觉得买家会怎么选。 绝大多数人都会选新不选旧。 买家的心理永远是： “我都出1000万了，为什么不看看最好的产品？” 上海置换卖房，4个月还没卖掉？ 试 试 房外房卖房新方法 ， 平均卖房周期41天 全网卖：350万粉丝曝光，全城卖：2万优质中介资源 立即扫码免费卖房咨询 新房内卷已经打击到了二手 今年再看上海的新房市场，卷的简直一塌糊涂。 1、“ 面子 ”彻底换了。 五六年前的主流还是用“真石漆”。 现在呢？铝板、干挂石材、金属线条应上尽上。 你从外面经过这些小区的时候， 外立面的质感和层次感显得很高级。 和十年前的产品一对比高下立判。 以前这样的外立面是高总价的专属，甚至千万级的房子都还在用真石漆，一点诚意都没有。 现在基本上700万到1000多万的中间层也都是标配。 甚至像招商时代乐章，这种500-600万级的产品也用了部分线条铝板装饰。 2、“ 里子 ”也彻底改了。 去年9月，上海出台了新的住宅设计规范。 这个新规最厉害的一点，就是变相把得房率给抬上去了。 通过优化阳台、设备平台、飘窗等“半面积”或“不计面积”的空间设计，让业主能用更少的建筑面积，获得更大的使用空间。 新规后的房子， 得房率 普遍 能比之前高出10%到15%。 这是什么概念？同样建面120平的房子，新房你可能实打实能用到102-108平甚至更多，而老房子可能只有84-90平。 多出来的面积，可能就是一个卧室，或者一个面宽更大的客厅。 以前120做4房次卧都显得小，现在肯定尺度更大，更舒服了。 比如中环麓岛新房，小区里面1800平的会所，小区外4800平的水院。 还做了半地下车库，有近千米的风雨连廊。 外立面铝板、玻璃幕墙。 这样的房子600-900万，那宝山、普陀一带同样总价的二手房子是不是得打个问号？ 3、配套成了起步价。 健身房、游泳池、儿童乐园等等， 新房完全不吝惜给你造。 中央空调、地暖、新风、一线品牌的厨卫家电也都给你配好。 所以即便是预算没那么高的客户，当他去看完类似金茂棠前、中环麓岛、招商时代乐章这样的项目后，再看二手也会很难受。 你的二手房，可能保养得很好。 但在这种代际的产品差距面前，这些优势需要打很大的折扣才能说服买家。 活在3个世界 正因为新房的冲击，上海楼市切出了3个断面。 1、500万以上：已经开战了 这是现在上海楼市里水深火热的一群房东。 总价越高也越明显。 光和邻居比心眼已经没用了。 如何从开发商手里抢回买家是大难题。 不管客户是不是最终买新房，但是在和房东谈判的过程中，他一定会有意无意的拿你和新房做对比。 除非房东能掏出一个买家无法拒绝的理由，否则很难在新房面前守住价格。 2、300-500万：暂时安全 上海住宅设计新规是2025年9月出的。 目前冲击这个价位的“新规产品”还不多。 但是，危机感必须有。 因为土地供应不会停，新规是强制性的。 要不了多久，那些拥有更高得房率、更好外立面的新盘，就会涌入这个总价段。 这是一场迟到的风暴，但一定会来。 3、300万以下：唯一的“安全区” 这是二手独一档的市场。 在上海选择新房的机会已经非常渺茫。 未来就算有，也是临港、安亭这样的少数地方，并不用担心竞争。 只要竞争过邻居，房子就能卖掉。 上海置换买房，怕买错怕买贵？ 房外房大数据选房系统，全城帮你选好房 高学历房产分析师+选房师 ，专家定制方案帮你 选对房 立即扫码免费一对一买房咨询 保持清醒，该卖就卖 如果你预算超过500万：请务必“先新后旧”。 不是说必须买新房，而是让你去开开眼界。 看看市场能提供的最好的产品是什么样子。